地产业界流传一个观点：房子比人多的时代，真的到来了！近年来经历了地产巨头暴雷，烂尾楼事件后，2024年第20届大会楼市终于定调：要“加快新旧发展动能转换”，优质地产时代到来。

如果房子选错了，可能房价大跌，不好住卖不掉，砸在手里沦为“不动产”。如何做出明智的决策呢？内行人总结价值百万的经验，牢记7字真言：“买边、买中、不买三！”

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户型上，优选边户

所谓边户，即位于楼盘两边的户型，包括东边户和西边户。中间户，是在楼层中间的房子。

总有“精明人”告诫不买边户，说保温隔热差，外墙易渗水等，其实这些都能靠防水处理、窗帘和遮阳设施解决。而边户的优点天天能享受到：

①通风采光好、视野开阔

边户通常三面靠近外面，采光效果好，基本上都有穿堂风，也可以观赏更广阔的风景。

而且边户没有连廊或者电梯井等遮挡物，视野和安全性上都更有优势。

②户外空间大

边户有更大的阳台或者露台，可以晾晒衣物或者种花养草。倘若你是个比较注重情调的人，可以将阳台收拾出来，放上桌椅，边喝茶边欣赏外面的风景。

③噪音小、隐私好

边户只有一面有邻居，另一面是外墙或者阳台，所以不会受到周围邻居的噪音干扰。且远离电梯和楼梯口，门前经过的人少，相对比较安静，隐私性也更强。

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楼层上，优选中间层

位于整栋楼的中间楼层，又被称为黄金楼层。买中，指的是中间楼层才是最好的选择，不要选低楼层和高楼层。

①采光与避风双重优势

中间层，不像低层受建筑物或者植被的遮挡，影响采光，阳光会相对充足。同时也不会像高层一样，在大风天气呼呼作响，甚至感受到轻微的晃动。

②噪音影响小

中间层受噪音的影响，比低层好很多，一些噪音上传到中间楼层的时候，声音已经不大了，对业主正常休息的影响也相对小些。

③电梯依赖低，紧急情况更从容

高层噪音影响更小，但是对电梯的依赖却更强。当发生突发情况：火灾或者电梯故障，更是灾难般的存在。

而中楼层遭遇紧急状况选择走楼梯，更快速撤离，消防梯也可以够到。

低楼层虽然出入方便和价格便宜，但是采光通风相对较差、扬灰层对健康有所影响、受楼下小区往来人员噪音打扰。

高楼层虽然视野好，但是风很大，高峰期等电梯很崩溃，遇到事故逃生走楼梯难度也更高。

总结下来，中间层中层同时避免了高、低楼层的缺点，综合条件优越，居住体验佳。

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楼盘上，三不买

在选购房产的时候，这三类房子尽量不要选择。

①不买：物业差的房子

吐槽物业“干啥啥不行，收钱第一名”的事件层出不穷，于是有部分人直接说：不要收物业费的房产最好了。

殊不知，没有物业管的小区烂的最快，贬值也快，还一堆毛病。

1、居住环境恶化：

物业差导致小区基础设施维护不力，例如公共区域的清洁不到位、绿化植被的荒废等，使得小区的整体环境变差，各种车到处乱停。

2、安全风险增加：

物业差导致小区安全管理不善，例如监控设备缺失或不工作、门禁系统不完善等，容易造成安全隐患。

3、房产价值下降：

物业差使小区的整体形象和品质下降，租售市场的需求也会减少，房产价值更会直线下降。

②不买：期房

部分人执着买新房，有的在建期房工地楼栋已封顶，业主误以为家就在眼前，内行人才会告诉你“封顶可能只是烂尾的开始”。

业内潜规则是：施工方在建设初期先行垫资，直到封顶后开发商才结算。而封顶之后，外墙、园林、水电等后续工程，仍需大量资金。

相比期房，现房看得见，摸得着，质量一目了然，无需担心延期交房的问题。

此外，还有一种“期房”被大家忽视，要警惕“偏远规划与概念新区”的陷阱。这类房产往往以宏伟蓝图吸引眼球，然而，现实往往比理想骨感，配套设施的进程充满变数，甚至遥遥无期。

对于当地人而言，这类房子缺乏吸引力，而对于外来购房者，则可能意味着用半生的积蓄去赌一个不确定的未来，风险极高，比如北京燕郊。

③不买：超高层

依据2020年贝壳数据，拥有超高层住宅（30层及以上）数量排名第一的是重庆，排名第二的是武汉，反而不是经济最发达、人口更多的北上广一线城市。

注:选取超过30层的小区为超高层住宅样本

高层小区的最终命运就是沦为贫民窟，这不是危言耸听，实在是无奈现实。

①高层住宅维护成本高

高层住宅人口多，使用频率大，老化速度加快，设备故障和维护压力也逐渐增加，需要耗费大量资金。等不到产权寿命70年，资产价值就会迅速下降。

2、超高层安全问题

超高层住户面临自然灾害时逃生时间更长，据统计，我国有超过20万栋高层住宅，其中一半以上没有配备自动的消防设施，而配备了的也不一定达标。

③高楼层拆迁难

高楼层住户数量众多，需要给予的拆迁安置费用巨大，未来拆迁或者旧改都是一项巨大的成本负担。

如今，住建部“限高令”已经执行，限制建造18层以上的建筑。

买房是人生大事，是对家庭未来和生活质量的投资。在做出这一重大决策时，要深思熟虑后再决定。